권리금이란 상가건물에서 영업하는 자 또는 하려는 자가 영업시설, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등을 양도하거나 혹은 이를 이용하게 할 때 보증금, 차임 이외에 지급하는 금전의 대가를 말한다.

통상적으로 권리금은 권리금계약에 의해 지급되고, 권리금계약은 주된 상가건물의 임대차양도계약 내지 전대차계약에 수반하여 성립되거나, 임차인이 다른 신규임차인에게 영업권을 양도하면서 발생한다.

종전에는 권리금을 지급한 임차인은 임대인의 동의를 얻어 신규임차인에게 상가건물의 임대차를 양도 또는 전대차하면서 자신의 영업권도 함께 양도하여 권리금을 지급받을 수는 있어도, 상가건물의 임대인에게 직접 권리금 반환청구는 할 수 없었다.

왜냐하면 상가건물의 임대차는 건물에 관하여 임대인과 임차인 그리고 임차인으로부터 양수받은 신규임차인 간의 건물 임대차 요건을 약정한 것이고, 이에 권리금에 관한 약정은 포함되어 있지 않기 때문에 임대인에게 권리금 반환 의무를 부과할 수 없었다.

따라서 임차인은 임대인으로부터 상가건물의 임대차 양도 또는 전대에 관한 동의를 얻지 못하거나, 또는 임대차 기간이 만료되었을 때 임차인의 소개한 신규임차인과 임대인이 임대차 계약 체결을 거절하면, 영업권을 양도할 수 없어서 권리금 회수 기회가 박탈당할 수밖에 없는 실정이었다.

위와 같이 상가건물의 임대차에서 임대인의 일방적인 뜻에 따라 임차인의 권리금 회수 기회가 좌우되는 것을 제한할 목적으로 상가건물 임대차보호법은 2015년 5월 13일 '권리금 회수기회 보호에 관한 규정'을 신설하기에 이르렀다.

신설된 상가건물 임대차보호법 제10조의 4는 크게 두 가지로 '임대인은 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 되고, 또 하나는 정당한 사유가 없는 한 임대인은 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위를 하여서는 아니 된다'고 규정하고 있다.

그러면서 임대인이 이를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 손해배상 책임이 있음을 규정하여 권리금 반환 책임을 인정했다.

그러나 임대인은 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 능력이 없거나, 임차인으로서 의무를 위반할 우려가 있거나, 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우에는 정당하게 임대차계약의 체결을 거절할 수 있다.

또한 임대차를 주선하는 임차인이 자신의 임대차에 관하여 3기의 차임액에 해당하는 임대료를 연체하거나, 임대인의 동의 없이 전대하거나, 임차물을 훼손하는 등 임차인으로서의 의무를 위반한 때에도 임대인은 임차인의 주선한 신규임차인과 임대차계약의 체결을 하지 않을 수 있다.

그리고 임대인은 임대할 상가건물이 노후, 훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있거나, 재건축 계획을 사전에 고지한 경우에는 상가건물을 철거하거나 재건축을 이유로 임차인이 주선한 신규임차인과 임대차계약의 체결을 거절할 사유가 된다.

따라서 종전에는 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 임대인에게 주선하더라도 임대차계약의 체결을 구속할 법적 규제가 없어 권리금 반환을 보호받지 못했지만, '상가건물 임대차보호법'에서 권리금 회수기회 보호 규정이 신설되면서 임대인이 정당한 사유 없이 임차인의 주선한 신규임차인과 임대차계약을 거절하면 임차인은 임대인을 상대로 권리금에 관한 손해배상을 청구할 수 있어 실질적으로 임대인으로부터 권리금 회수 기회를 보호받게 되었다.

<강명진 법무사 강명진 사무소 대표>