토지 소유자 등의 일조권 침해 관련 손해배상 청구는
위법성과 사회통념상 참을 수 있는 정도 여부에 달려


종래 제주도는 고층건물이 그리 많지는 않아서인지 일조권(주거 공간에서 햇볕을 쬘 수 있도록 법률상 보호돼 있는 권리)은 관심의 대상이 되지 않았다. 하지만 제주도 전역서 개발행위가 이루어지고 있고, 고층건물도 여기저기서 신축되면서 일조권 침해여부가 새로운 문제로 대두되고 있다. 일조권은 인간이 생활하는데 있어 반드시 인정되어야 하고, 누구나 누릴 수 있는 권리이므로 이에 대해서 살펴보고자 한다.

일조권은 누구나 누릴 수 있는 권리이다. 하지만 법률적 관계에서 일조권 침해를 이유로 손해배상을 구하기 위해서는 토지의 소유자, 건물소유자, 지상권자, 전세권자 또는 임차인 등의 거주자여야 한다. 따라서 당해 토지·건물을 일시적으로 이용하는 것에 불과한 사람은 이러한 일조이익을 향유하는 주체가 될 수 없다. 예를 들면 학교 학생들은 학교시설을 일시적으로 이용하는 지위에 있을 뿐이고, 학교를 점유하면서 지속적으로 거주하고 있다고 할 수 없어 일조권을 법적으로 보호받을 수 없다.

토지의 소유자 등은 자신의 일조권을 침해받으면 불법행위를 원인으로 하여 손해배상을 청구할 수 있다. 그런데 이러한 일조권을 침해를 원인으로 한 불법행위가 인정되려면 일조권 침해행위는 위법성이 있어야 하고, 그 판단기준으로 '일조권 침해행위가 사회통념상 일반적으로 참을 수 있는 정도를 넘었는지 여부'가 제시된다. 예를 들어 기존에 채광이 좋은 남향 집에서 마음껏 햇볕을 즐길 수 있었는데 그 바로 앞에 20층의 고층건물이 들어선다고 해보자. 이런 경우 낮에는 햇볕이 들지 않아 집 내부는 계속 어두울 것이고, 종래 누렸던 햇볕을 즐길 수가 없을 것이다. 그리고 이러한 상황은 집 주인은 물론이고 일반적인 사람을 그 입장에 놓아도 견딜수가 없을 것이다. 이 경우 고층건물의 건축행위는 집 주인에게는 불법행위가 되는 것이고 법적으로 손해배상 등을 청구할 수 있다.

이와 관련하여 건축법 제61조는 전용주거지역 및 일반주거지역 안에서 건축하는 건축물과 공동주택에 대하여 일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이제한에 관한 규정을 두고 있고, 같은 법 시행령 제86조는 높이제한에 관한 세부사항은 건축조례에서 정하도록 하고 있다. 이와 같은 규정을 준수하여 건물이 건축되었다면 그 건물에 의한 일조권 침해가 없다는 판단이 가능하다. 하지만 이로 인하여 기존에 거주하던 사람들의 일조권이 실제로 침해된 경우 불법행위가 될 수 있는지는 구체적 사정에 따라 다르다. 즉 건축제한에 대한 규정의 위반여부는 일조권 침해인지 여부를 판단하는데 있어서 중요한 요소로 작용하지만, 이러한 규정에 적합하더라도 상황에 따라 일조권 침해를 인정할 수 있는 것이다.

고층건물의 건축으로 일조권 침해가 인정될 수 있다면, 일조권 침해를 받은 사람에게 여러 가지 권리가 인정될 수 있다. 우선 고층건물이 건축 중이라면, 그 공사의 중지를 요구할 수 있고 건물철거 청구도 상황에 따라서는 가능하다. 그리고 건물철거가 불가능한 경우는 손해배상 청구가 가능한데, 구체적으로 토지·가옥의 가치 하락액, 감소된 영업수익, 일조권 침해로 증가된 난방비·세탁물건조비, 위자료 등을 청구할 수 있다.

아직 제주도에서 일조권 침해로 인한 분쟁은 생소하다. 하지만 앞으로 급속한 개발로 일조권 침해 사례도 늘어날 것으로 예상되는 바, 이번 기회에 일조권에 관련된 법률문제를 알아두는 것도 의미가 있을 것이다. 문의 805-9813. <부성혁 변호사 법률회계사무소 조은>