모든 부동산에 대한 임대차 및 사용대차는 사적자치의 원칙(개인이 자신의 일을 자기결정에 의하여 자기책임 아래에서 스스로 지배한다는 자율의 원칙)에 따라 자유롭게 계약을 체결할 수 있다. 그런데 유독 '농지'에 대해서는 사적자치 원칙의 예외로써 개인 간의 자유로운 계약을 통한 임대차 및 사용대차가 제한되고 있다. 왜냐하면 농지는 국민에게 식량을 공급하고 국토 환경을 보전하는데 필요한 기반이기 때문에 소중히 보전되어야 하고 공공복리에 적합하게 관리되어야 하기 때문이다. 그래서 농지법 제23조는 농지의 임대차 또는 사용대차에 관하여 ①상속으로 취득한 농지, ②농업경영을 하던 자가 이농한 후에 이농 당시 소유하고 있는 농지, ③질병, 징집, 취학, 선거에 따른 공직취임 등 부득이한 사유로 인하여 일시적으로 농업경영에 종사하지 아니하게 된 자가 소유하고 있는 농지 등등 제한적으로 열거된 경우를 제외하고는 임대하거나 사용대할 수 없다고 규정하고 있다. 이렇게 제한적인 경우에만 농지에 대한 임대 및 사용대를 할 수 있도록 농지법에서 정하고 있기 때문에, 농지를 임대차나 사용대차를 하기 위한 목적으로 농지를 취득하는 것은 허용되지 않는다.

현행 농지법은 농지를 취득하려면 자경(농업인이 소유 농지에서 직접 경작하거나 농작업의 2분의1 이상 자기 노동력으로 경작하는 것을 말함)의 요건을 엄격히 요구하고 있다. 따라서 직접 농지를 자경할 수 없는 사람은 관할관청으로부터 농지취득자격증명을 발급 받을 수 없기 때문에 농지에 대하여 소유권 이전등기가 불가함으로 농지를 취득할 수 없다. 위와 같이 농지법은 '농지'에 대하여 경자유전의 원칙과 소작제도의 금지를 엄격하게 적용하였던 농경사회의 제도를 그대로 반영하고 있다.

그러나 오늘날 산업사회에서는 농지가 국민 경제에 미치는 영향은 농경사회와 달리 크게 줄어들면서 자경을 원칙으로 한 자급자족의 농업을 하기 보다는 유통을 위한 대량생산의 농업경영을 추구하고 있다. 따라서 급변하는 사회경제에 농지는 농경사회의 자경의 원칙을 근간으로 하여 임대하거나 사용대할 수 없도록 한 농지법은 현 시점에서 농업경제의 변화에 맞게 개정이 필요한 시기이다. 그리고 요즘처럼 농지 지가의 상승으로 현실적으로 대규모의 농지를 매입하기가 어려운 형편이라 소규모의 농지를 취득할 수밖에 없는데, 그 농지를 사용함에 있어서도 자경의 원칙만을 내세운다면 대량생산을 위한 농업경영을 지향할 수 없어 농업의 영세성을 탈피할 수 없다. 그렇다면 농지를 갖고 있지 않거나, 소규모의 농지를 가지고 농업경영을 하고자 하는 자가 쉽게 농지를 임대차하거나 사용대차를 할 수 있도록 농지 이용에 대한 자경의 원칙을 완화할 필요가 있다.

현대사회에서는 농지 보다 의식주의 한 축인 주택이 생활에 더 필수적이다. 그럼에도 불구하고 주택에 대해서는 농지와 달리 임대차나 사용대차를 목적으로 주택을 구입하는데 전혀 제한받은 법 규정이 없다. 그리고 주택인 경우 임대사업을 장려하고 있다. 또 농지가 아닌 대지, 임야, 잡종지, 등 농지가 아닌 토지도 임대차를 규제하지 않고 있다. 따라서 주택을 주택임대차보호법을 통하여 주택임대차를 활성화하고 임차인을 보호하는 것처럼, 농지도 개인 간의 임대차를 자유롭게 허용하면서도 농지 지료(임료)의 상한을 제한하여 농지를 임차하여 농업경영을 하고자 하는 자를 보호하고, 자경의 요건을 완화하여 임대차나 사용대차를 하기 위한 목적으로 농지를 취득하는 것도 제한적으로 가능하도록 농지에 관한 특별법을 제정하여 농업생산성을 높이는 방안으로 경직된 농지법을 개정할 필요성이 있다. <강명진 법무사 강명진 사무소 대표>