자연녹지지역에 택지개발방식으로 추진 예정
택지개발 주변 부동산 상승 가격 더욱 부채질
도심 외연 확장… 제주시 원도심 공동화 심화


제주특별자치도가 올해부터 뉴스테이 사업을 본격적으로 추진한다. 뉴스테이는 정부가 중산층의 주거안정을 위해 도입한 민간기업형 임대주택으로 입주자는 최소 8년 동안 거주기간을 보장받으며, 임대료 상승률은 5%이하이다. 사업자는 정부로부터 주택도시기금 저리 융자, 택지 할인 공급과 인허가 특례 등의 지원을 받는다.

최근 제주유입 인구가 증가하면서 나타나고 있는 전세의 월세 전환과 전세금 급등으로 인한 도내 중산층의 주거불안 문제가 다소 해소될 것으로 보인다. 하지만 제주도가 주거지역외 자연녹지와 비도시지역인 경우 사업 불허방침을 정하고 있어 대규모 택지개발에 따른 자연녹지 잠식, 도심권 외연확장, 도내 부동산 가격 상승이 우려되고 있다.

제주도는 지난해 12월 '제주형 주거복지 종합계획(2016~2025년)'을 통해 뉴스테이 1만호 공급계획을 발표했다. 국제영어교육도시와 헬스케어타운, 혁신도시 조성 등에 따른 순유입 인구 증가 및 임대주택 수요에 대응하기 위한 차원이다. 순유입 인구는 2014년 1만1111명에서 2015년 1만4254명, 2016년 1만8000명으로 예측되고 있다. 지난 3월 제주도내 전월세 거래량은 572건으로 전년 동월(452건)대비 26.5% 증가했다.

제주지역 뉴스테이 사업의 원활한 추진을 위해 제주도는 지난 26일 국토교통부와 업무협약을 체결했다.

▷추진 방향= 제주도는 기존 주거지역과 새로 개발하는 신규택지에 뉴스테이 사업을 추진할 예정이다. 즉 자연녹지지역을 택지로 개발해 주거지역으로 전환시킬 예정이다. 택지개발은 제주지방개발공사가 맡는다. 뉴스테이 임대주택 1만호를 건설하기 위해서는 20만평의 부지가 필요하다. 제주시 뜨란채 아파트 1000세대를 짓는데 2만평이 소요됐다. 여기에다 앞으로 행복주택 건설 등을 감안하면 약 200만평의 부지가 필요하다.

이에 따라 도심 인근 자연녹지의 대규모 잠식이 불가피하고 택지개발 주변 지역 부동산 가격 상승으로 도내 부동산 가격은 더욱 오를 것으로 예상된다. 또 도심의 외연확장으로 제주시 원도심 공동화 현상도 가중될 것으로 보인다.

구도심 공동화 현상을 해소하기 위해 도심 재개발을 추진할 방침을 정하고 있으나 관주도의 사업 추진은 현실적으로 불가능하다. 민간 주도시에는 민간인에 대한 적절한 보상이 가능하지만 관주도시 감정가 보상으로 주민동의를 받아내기가 어렵기 때문이다.

도내 한 도시계획 전문가는 "1970년대 연동지구 개발을 시작으로 지금까지 택지개발을 추진해 왔다. 아라지구와 노형2지구가 마지막인데 지금까지 택지개발을 계속해 오다가 2~3년간 끊긴 이유는 제주도의회와 시민사회단체에서 더이상 수평적인 개발을 하지 말라는 요구에 의해서 였다"며 "제주시장의 주택수요가 팽창했기 때문에 지금에 와서 녹지를 잠식하는 택지를 개발해 수평적으로 도심외연을 확장하는 것은 제2의 난개발이 될 수도 있다"고 지적했다.

▷대안은 없는가= 현재 개발이 이뤄지고 있는 자연녹지와 구도심 주거지역의 용적률을 대폭 완화해서 사업성을 높여주는 방향으로 뉴스테이 사업을 추진해야 한다는게 전문가들의 의견이다.

도내 모대학 교수는 "도시계획으로 택지를 개발하겠다고 하고 있는데 택지개발 역시 자연녹지에 이루어진다. 다만 계획적으로 만드는 것 뿐"이라며"현재 시가화 예정용지를 어느 정도 만들어서 발표를 했는데 시가화 예정용지를 다시 지정하지 말고 현재 개발이 이뤄지고 있는 자연녹지를 시가화 예정용지로 지정하는 것도 하나의 방안이 될수 있다"고 말했다.

이어 "택지개발시 4~5년이 소요되고 예측 불가능한 주택시장의 변화를 감안해 해발 몇 미터 이상과 도심에서 어느 정도 떨어진 곳은 개발이 안된다는 기준을 만들어 사업을 추진하면 특혜성 시비도 사라질 것"이라고 말했다.

이와 관련 제주도 관계자는 "내년부터 제주지방개발공사를 통해 뉴스테이 사업에 필요한 택지를 개발할 예정"이라며 "주거지역인 경우 뉴스테이 사업을 추진하는데 필요한 도로 등 기반시설을 해줄 예정"이라고 말했다.