누구를 위한 부동산개발인가?
2019-07-23 11:58
경국현, 제주대학교 부동산관리학과 (Homepage : http://)
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2018년 4월에 제주를 왔으니 이제 첫돌이 지난 제주도민이다. 갑작스럽게 나빠진 건강으로 인하여 요양을 핑계로 제주에 잠시 머무를 생각이었다. 그러나 제주 온지 얼마 지나지 않아 굳이 서울에서 살 필요가 있을까? 여기 제주에서 살자. 그렇게 심적 변화가 일어났다. 제주도만이 줄 수 있는 따스한 햇살과 바람에 체력이 하루가 다르게 좋아졌다. 100세 시대에 인생 전반전을 서울에서 살았으니, 인생 후반전은 제주에서 살아갈 생각으로 걸어 다녔다.

배운 것이 도둑질이라고, 부동산의 관점에서 점점 제주도가 보이기 시작하였다. 부동산 개발은 빛과 그림자가 공존한다. 그래서 부동산 시장에 참여하는 주체들은 부동산개발의 기본개념인 “국가와 국민의 이익을 위한 토지의 최고최선의 이용”이 무엇인지 고민하고 계획을 세워야 한다. 충분한 정보와 시장분석을 통한 계획이 아닐 때, 여러 가지 회복할 수 없는 부동산문제가 발생한다. 투기자본과 특정세력의 집중에 의하여 장기적인 영향을 세밀하게 살피지 않은 난개발이 대부분이다. 언론보도를 통해서 제주도의 이러한 것을 보고 느낄 때, 그리고 예상이 될 때 부동산을 공부하는 사람으로서 안타깝다. 부동산 개발은 지금의 모습보다 더 많은 미래가치를 창출 할 수 있어야 한다. 일시적인 것을 추구하는 것이 아니라 후손들에게 자랑스럽게 넘겨 줄 수 있는 가치가 있어야 한다. 그것은 권리가 아니라 의무인 것이다.

“생뚱맞게 저게 왜 있지?” “저걸 왜 허가를 내 주었지?” ”저런 것을 굳이 제주도에서 할 필요가 있을까? 제주도 곳곳을 걸으면서 느끼는 감정이다. 부동산 시장을 현재시점과 미래시점에서 같이 분석해야 하는 것이 기본적 접근인데, 현재시점에서 사업성을 분석하였기 때문에 발생하는 것이다. 현재의 수익을 중심으로 검토하는 경우, 거의 대부분 미래가치에 대해서 판단할 시간적 여유가 없다. 그래서 부동산 시장의 왜곡현상이 발생하고, 부동산 가격의 변동성이 커진다. 지금 제주도의 주택 시장이 이 범주에서 크게 벗어나지 않는다. 앞으로 점점 더 심화될 가능성이 높다. 현금수익이 중요한 민간 사업자들은 어쩔 수 없다 하지만, 이를 허가하고 관리하는 관공서는 미래시점에서의 사회적 효용을 더 중요하게 판단해야 한다. 특히 정치적 접근 논리로 부동산 개발이익을 판단해서는 절대로 안 될 것이다.

부동산이 영속성이 있지만, 나는 일시적으로 사용할 뿐이다. 현재가 중요하다면 일시적 사용을 위해 합법적인 범위에서 멋대로 사용할 수 도 있을 것이다. 그러나 미래 후손들이 사용할 부동산임을 안다면, 그리고 제주도의 가치와 경쟁력이 지속되기를 바란다면 제주다움을 망가뜨리지 말아야 한다. 앞으로 새롭게 계획되어 만들어진 부동산 공간이라면 누구를 위한 최고최선의 이익인지 고민해야 한다.

제주도의 유입인구가 줄어들고 있어 우려가 된다는 이야기들이 있다. 잠시 들리는 곳이 아니라 머물고 싶은 동네가 되어야 한다. 사람들이 살고 싶어서 모이는 곳이 부동산의 가치가 있는 곳이다. 제주도는 살고 싶은 곳이 되어야 한다. 걸어 다닐수록 점점 더 매력적인 곳이 되어야 한다.

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