2018년 4월에 제주를 왔으니 이제 첫돌이 지난 제주도민이다. 갑작스럽게 나빠진 건강으로 인해 요양을 핑계로 제주에 잠시 머무를 생각이었다. 그러나 제주 온지 얼마 지나지 않아 굳이 서울에서 살 필요가 있을까? 여기 제주에서 살자. 그렇게 심적 변화가 일어났다.

배운 것이 도둑질이라고, 부동산의 관점에서 점점 제주도가 보이기 시작했다. 부동산 개발은 빛과 그림자가 공존한다. 그래서 부동산 시장에 참여하는 주체들은 부동산 개발의 기본개념인 '국가와 국민의 이익을 위한 토지의 최고 최선의 이용'이 무엇인지 고민하고 계획을 세워야 한다. 충분한 정보와 시장분석을 통한 계획이 아니면, 회복할 수 없는 부동산 문제가 발생한다.

부동산 개발은 지금의 모습보다 더 많은 미래가치를 창출 할 수 있어야 한다. 일시적인 것을 추구하는 것이 아니라 후손들에게 자랑스럽게 넘겨 줄 수 있는 가치가 있어야 한다. 그것은 권리가 아니라 의무인 것이다.

"생뚱맞게 저게 왜 있지?" "저걸 왜 허가를 내 주었지?" 제주도 곳곳을 걸으면서 느끼는 감정이다. 부동산 시장을 현재시점과 미래시점에서 같이 분석해야 하는 것이 기본적 접근인데, 현재시점에서 사업성을 분석했기 때문에 발생하는 것이다. 현재의 수익을 중심으로 검토하는 경우, 거의 대부분 미래가치에 대해서 판단할 시간적 여유가 없다. 그래서 부동산 시장의 왜곡현상이 발생하고, 부동산 가격의 변동성이 커진다.

지금 제주도의 주택 시장이 이 범주에서 크게 벗어나지 않는다. 앞으로 점점 더 심화될 가능성이 높다. 현금수익이 중요한 민간 사업자들은 어쩔 수 없다해도, 이를 허가하고 관리하는 관공서는 미래시점에서의 사회적 효용을 더 중요하게 판단해야 한다. 특히 정치적 접근 논리로 부동산 개발이익을 판단해서는 절대로 안 될 것이다.

<경국현 전 제주대학교 부동산관리학과 교수>