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[부성혁의 생활&법률] (43)집합건물의 법률관계
공동주택, 개별소유권은 전유부분만
김성훈 기자 shkim@ihalla.com
입력 : 2017. 12.13. 20:00:00
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계단·복도·외벽·승강기 등은 공동소유물
관리비 등 의무부담 전유면적 비율로 산정

우리나라의 대표적인 주거형태는 아파트나 빌라같은 공동주택이다. 이러한 공동주택은 집합건물에 해당하는데, 이러한 집합건물과 관련된 법률관계는 일반적인 단독주택의 법률관계와 다른 점이 많을 뿐만 아니라 복잡하다는 점에서 이에 대하여 살펴볼 필요성이 매우 크다 할 것이다.

집합건물에 관련된 법률관계가 복잡해지는 이유는 그 소유형태가 일반적인 단독주택 등과 다르기 때문이다. 즉 집합건물의 경우에는 '구분소유권'이 인정되는데, 이로 인하여 일반적인 소유형태와는 그 법률관계가 달라지는 것이다.

아파트와 같은 1동의 건물은 구조상 구분된 수개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때에는 그 각 부분은 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률이 정하는 바에 따라 각각 소유권의 목적으로 할 수 있다.

여기서 '구조상 구분된 수개의 부분'이란 '구조상 독립성'을 일컫는 것으로 벽·천장·문 등에 의하여 구조상 구획된 부분을 말한다. 예를 들어 아파트 1동을 구성하는 각각의 아파트를 말하는 것이다. 그리고 '독립한 건물로서 사용될 수 있을 때'란 '사용상의 독립성'을 말하는 것으로 그 부분이 독립된 출입구에 의하여 외부로 통할 수 있어서 독립적으로 주거·점포·사무실 등으로 사용할 수 있는 것을 말한다. 1동의 집합건물 중 수개의 부분이 구조상 및 사용상 독립성이 인정되면 각 부분은 구분소유권의 목적물이 된다.

만약 집합건물로 등기되어 있다고 하더라도 구조상 독립성이 상실된다면 그 건물은 집합건물이 아닌 것이 되고 그 건물의 소유자들은 구분소유자가 아니라 그 건물을 공동으로 소유하는 것에 지나지 않게 된다.

이러한 집합건물은 전유부분과 공용부분으로 나누어진다. 이 중 개별적인 소유권 즉 구분소유권의 목적물이 되는 것은 전유부분만이다. 예를 들어 아파트 1동 중 각각의 아파트가 전유부분이며 이것만이 구분소유권의 목적물인 것이다. 그리고 공용부분은 계단, 복도, 외벽, 승강기처럼 아파트의 구분소유자들이 공동으로 사용하는 부분을 말하며 이는 구분소유자들의 공동소유에 해당한다.

전유부분의 소유자들은 건물의 보존에 해로운 행위 기타 건물의 관리 및 사용에 관하여 구분소유자의 공동의 이익에 반하는 행위를 하여서는 안되며, 전유부분이 주거의 용도로 분양된 것인 경우에는 구분소유자는 정당한 사유 없이 그 부분을 주거 이외의 용도로 사용하거나 그 내부 벽을 철거하거나 파손하는 등의 행위를 하여서도 안된다.

공용부분은 구분소유자의 공유로서 그 용도에 따라 사용할 수 있고, 구분소유자의 전유부분 면적 비율에 따라 소유지분이 정해진다. 관리비용 등의 의무부담 및 이익의 취득은 전유부분 면적 비율에 따라 정해진 지분의 비율에 따른다. 예를 들어 아파트 공용부분의 관리비는 아파트 면적 비율에 따라 부담하게 되는 것이다.

지금까지 집합건물의 구분소유관계에 대해서 간략하게 살펴보았다. 다음 시간에는 집합건물의 관리와 관련하여 관리단 및 입주자대표회의에 대해서 살펴보도록 하겠다. 문의 (064) 805-9813. <부성혁 변호사 법률회계사무소 '조은'>

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