계약금 지급자는 계약금 포기하고 계약해제 가능
받은 사람은 해제 의사시 계약금의 2배 지불해야


계약금이란 계약을 체결할 때 계약 당사자 일방이 다른 당사자 즉 상대방에게 지급하는 금전을 말한다. 예를 들어 부동산 매매 계약을 체결할 때, 부동산 가액이 1억 원이라 하면 매수인은 통상 그 10%인 1000만 원을 계약금 명목으로 지급한다.

계약금은 거래 관행상 이루어지는 것이어서 당연한 것으로 생각할 수 있지만, 실제로 계약금 자체가 갖는 법적 의미는 매우 크다 할 것이다. 오늘은 계약금이 실제 계약에 있어서 어떻게 기능하는지에 관하여 살펴보도록 하겠다.

우선 계약금은 계약이 성립되었음에 대한 증거로서의 의미를 가진다. 즉 계약금을 지급한 경우 계약금은 계약이 성립되었다는 증거가 될 수 있다.

또한 계약금은 위약금의 성질을 갖는다. 구체적으로 계약의 당사자가 계약금을 교부받은 자가 계약을 위반하면 그 배액을 상환하고, 계약금을 지급한 자가 계약상의 의무를 이행하지 않으면 그것을 수령한 자가 몰수하는 약정을 하는 경우 계약금은 위약금의 성질을 갖는다.

이 외에도 계약금은 해약금의 성질을 갖는다. 계약에 있어서 계약금을 지급한 자는 그것을 포기함으로써, 이를 받은 자는 그 배액을 지급함으로써 계약을 해제할 수 있다. 예를 들어 임대차 계약서에 계약금이 지급된 경우 임차인은 계약금을 포기하고 임대인은 계약금의 배액을 상환함으로써 임대차 계약을 해제할 수 있다고 기재되어 있다면, 이는 계약금이 해약금으로서 기능하는 경우이다.

이와 같이 계약금은 여러 성질을 가질 수 있기 때문에 실제 거래에 있어서 계약금이 어떠한 기능을 하는지 분명하지 않을 수 있다. 결국 당사자가 계약금을 어떠한 목적으로 사용할 것으로 마음먹었는지에 따라 달라질 수밖에 없지만, 당사자가 계약금을 주고 받으면서 별다른 약정을 하지 않은 경우 계약금은 해약금으로 여겨진다. 따라서 이러한 경우 계약금을 교부한 사람은 이를 포기하고, 받은 사람은 그 배액을 지급하여 매매계약을 해제할 수 있다.

그런데 이렇게 계약금이 해약금으로 기능하는 경우 주의할 점이 몇 가지 있다. 계약금을 지급한 사람은 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있지만, 계약금을 받은 사람은 해제의 의사를 표시함과 동시에 계약금 배액을 제공하여야 한다. 그리고 계약금을 포기하거나 계약금의 배액을 지급하면서 계약을 해제할 수 있는 기간은 '당사자 일방이 계약을 이행하기 시작할 때'까지이다. 예를 들어 부동산 매수인이 계약금을 지급하고, 나중에 중도금과 잔금을 지급하기로 하였다면, 당사자는 중도금의 지급이 있기 전까지 계약금을 포기하거나 배액을 돌려주면서 계약을 해제할 수 있다.

계약금은 기본적으로는 계약금의 포기 또는 배액 상환이 있어야 계약을 해제할 수 있기 때문에 계약의 유지를 강제하는 기능을 갖는다. 하지만 다른 한편으로는 위와 같은 조건하에 계약을 해제할 수 있기에 계약 해제를 위한 해약금으로서 기능하게 된다. 이러한 계약금의 특성을 숙지하면 계약체결시 많은 도움이 될 것으로 판단된다. 문의 064-805-9813. <부성혁 변호사 법률회계사무소 '조은'>