통상적으로 매매계약이 해제되었을 때 계약 위반한 상대방에게 위약금으로 계약금의 2배를 청구할 수 있는 것으로 알고 있는데 여기에는 오해가 있다.

매매계약을 해제하는 경우 두 부류가 있다.

하나는 계약을 체결하였지만 상대방이 계약이행과 관계없이 자신의 임의로 계약을 해제하고자 하는 경우가 있고, 또 하나는 자신은 계약을 이행하고 싶은데 거래 상대방이 계약 내용을 이행하지 않아 상대방의 계약불이행을 원인으로 어쩔 수 없이 계약을 해제해야 하는 경우가 있다.

이처럼 계약해제가 두 분류가 있기 때문에 자신의 임의로 계약해제 할 때와 거래 상대방의 계약불이행을 원인으로 계약을 해제할 때에 계약해제에 따른 해약금과 위약금의 법리가 달리 적용된다.

첫째, 해약금의 법리는 당사자가 자신의 체결한 매매계약을 해제하고자 할 때는 계약의 이행에 착수할 때까지(매매인 경우 중도금 지급할 때까지) 계약금을 교부한 자는 계약금을 포기하고, 계약금을 수령한 자는 계약금의 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.

이를 민법에서는 해약금에 의한 계약해제라고 한다.

따라서 계약금을 지급받은 매도인은 자신의 사정에 의하여 매매계약을 해제하고자 할 때는 중도금이 지급되지 않은 상태라면 매수인에게 계약금의 2배의 해약금을 지급하여 매매계약을 자유롭게 해제 할 수 있다.

둘째, 위약금의 법리는 계약을 체결한 당사자가 계약내용을 이행하지 않아 상대방으로부터 계약 해제를 당할 경우 계약을 위반한 자는 상대방에게 손해배상으로 위약금을 지급할 의무가 발생한다.

따라서 매매계약에서 매도인이 계약불이행한 경우에 매수인은 매도인을 상대로 손해배상으로 위약금을 청구할 수 있지만, 이때 손해배상금으로 계약금의 2배에 해당하는 위약금을 당연히 청구할 수 있는 것은 아니다.

왜냐하면 우리 민법은 상대방이 계약이행을 하지 아니한 경우 손해배상을 청구할 수 있으나, 해약금에 의한 계약해제와 달리 위약금으로 계약금의 배액을 청구할 수 있다는 법 규정이 없기 때문이다.

따라서 상대방이 계약불이행으로 매매계약을 해제할 때 위약금으로 청구할 수 있는 손해배상액은 계약금의 2배가 아니라 실제 손해를 본 만큼의 금액을 손해배상으로 청구할 수 있을 뿐이다.

그런데 위약금으로 실제 손해액을 청구할 때에도 구체적인 손해액 산정이 곤란하고 현실적으로 손해액 입증도 용이하지 않아 손해를 보상받기가 쉽지 않은 면이 있다.

그렇기 때문에 민법에서 당사자가 사전에 계약불이행에 관한 손해배상액을 예정할 수 있으며, "이 손해배상액 예정은 위약금으로 추정한다"는 규정을 둠으로써, 매매계약을 체결할 때 당사자 간의 위약금에 관한 약정이 있는 경우는 약정한 위약금의 효력을 인정해 주고 있다.

그래서 실제 매매에 있어서는 매매계약서 상에 "본 계약을 매도자가 위약했을 때는 계약금의 배액을 매수자에게 배상하고, 매수자가 위약했을 때는 계약금 반환을 청구할 수 없다"고 약정한 계약문구를 기재하는 경우가 많다.

위와 같이 계약서상에 당사자 간의 위약금에 관한 약정을 한 경우는 매수인은 별도의 실제 손해액을 입증할 필요 없이 매도인에게 위약금으로 손해배상 예정액에서 정한 내용대로 계약금의 2배의 위약금을 청구할 수 있다.

그러나 계약서상에 위와 같은 손해배상 예정액에 관한 위약금 약정이 없다면 계약금의 2배의 위약금을 청구할 수 없고, 단지 상대방의 계약불이행으로 인한 손해액을 구체적으로 입증하여 실체 손해액 만큼의 손해배상금만 청구할 수 있음을 주의하여야 한다.

<강명진 법무사 강명진 사무소 대표