3년간 주택매매가 66%↑… 시장 양극화 등 부작용도
분양가 상한제·청약자격 강화 등 종합대책 마련 시급


봄날이던 제주 부동산시장이 잔뜩 움츠러든 모습이다. '제주살이' 열기를 업고 마냥 활황일 것 같더니 최근 주택매매가격의 보합세 전환에다 거래량도 두 자릿수나 감소했다. 유입인구 증가폭 둔화에 미분양주택 증가, 금융권의 주택담보대출 심사 강화로 꽉 막힌 집단대출이 복합 작용한 탓이다.

이같은 부동산시장에 대한 분석은 엇갈린다. '제주 집값은 꼭짓점을 찍었다. 이제 거품이 걷히는 것 아니냐'는 한편에선 '아직 하락세라고 단정 짓긴 이르다'는 의견이 있다. 상반된 시각 속 분명한 것은 폭등한 제주 집값은 '빈익부 부익부' 현상을 심화시키고, 도민들을 주거비 부담에 짓눌리게 해 삶의 질 하락을 불렀다는 점이다.

한국감정원 자료를 분석하면 올 3월 제주지역의 평균 주택매매가격은 2억3289만원으로 전국 평균가격(2억4915만원)과 차이가 1620만원이다. 전국 17개 시·도 중 서울(4억7296만원), 경기(2억7261만원), 울산(2억3944만원) 다음으로 높다. 전국 주택매매가격이 3년 동안 7.2% 오르는 동안 제주는 66.0% 상승한 결과다. 3년 전(2014년 3월)만 해도 도내 평균 주택매매가격은 1억4039만원으로 전국 평균(2억3233만원)보다 1억 가까이 낮았다.

단지형 브랜드 아파트에 도내외 실수요와 투기수요가 몰리며 분양권 당첨은 재테크 수단이 됐고, 전매와 재전매를 거치며 많게는 1억원 안팎의 웃돈(프리미엄)이 붙었다. 덩달아 도내 집값도 동시에 널뛰기했다.

그런데 올 3월 말 아파트 주간매매가격이 7개월만에 하락 전환하면서 진정국면으로 접어든 것 아니냐는 전망이 나온다. 작년 도내 주택매매가격 상승률이 4.6%로, 2015년(8.1%)보다 떨어지고, 아파트매매가격 상승률도 2015년 13.7%에서 2016년 7.2%로 오름폭이 축소된 것과도 무관치 않다. 하지만 일시적 조정기일 뿐이라는 목소리도 있다. 제주 무주택가구(2015년 기준)가 44.0%나 되고, 제2공항이나 제주공항 환승센터 등 개발 요인도 대기 중이라는 게 그 이유다.

2월말 현재 미분양주택은 446호로 33개월만에 최고치다. 이를 두고도 우려와 함께 걱정할 수준은 아니라는 시각이 있다. 2013년 미분양이 1000호를 넘었던 적도 있다. 도내 한 부동산 전문가는 "일정 물량의 미분양은 과다이익을 노려 분양가를 지나치게 끌어올리는 민간택지개발사업자를 퇴출시키는 효과를 낼 것"이라고 말했다.

이처럼 변화하는 주택시장 속 실수요자들의 최대 관심은 '제주 집값은 내릴까?'이다.

제주도는 집값 안정을 위해 2025년까지 읍면동에 공공임대주택 2만호 등 총 10만호의 주택공급 계획을 밝혔지만 도민 수요는 여전히 단지형 아파트에 쏠린다. 때문에 외곽지에 짓는 주택이 투기세력의 먹잇감이 될 수 있다는 우려를 제기하기도 한다.

강창일 국회의원(더불어민주당·제주시갑)은 최근 주택법상 중앙정부 권한인 '분양가 상한제 적용지역 지정 및 해제 권한'을 제주도로 이양하는 내용의 '제주특별법 개정안'을 발의했다. 분양가상한제는 분양가심사를 통해 가격을 얼마간 내리는 효과를 낼 수 있다. 하지만 분양 후 투기수요까지 차단하긴 어렵다. 분양가상한제와 함께 청약1순위 자격과 재당첨 제한 등 청약 관련 규제를 강화해야 청약경쟁률이 떨어지면서 분양권 프리미엄 형성이 어려워지고, 계약률도 낮아질 가능성이 커진다.

송종철 제주주거복지포럼 회장은 "주택공급정책은 지역주민들의 선호도가 높은 주택 등을 파악하는 주거실태조사가 바탕이 돼야 한다"며 "분양가 상한제, 전매 제한과 함께 청약제도 강화 등 종합대책이 절실하다"고 말했다.