전세권 소멸시 전세금 우선 변제받지만
임차권은 직접 대항력·우선변제권 없어


다른 사람의 집이나 사무실을 빌리는 경우 사람들은 종종 '전세 계약'을 맺었다고 말하는 경우가 많다. 하지만 그 내용을 구체적으로 살펴보면 '임대차 계약'을 체결한 것으로 판명되는 경우가 대부분이다. 그런데 양자는 엄밀히 따지면 별개의 개념으로서 다른 법률효과가 발생한다는 점에서 주의를 요한다. 앞선 칼럼에서는 자주 쓰이는 임대차 계약 체결 시 유의해야 할 법률문제에 대해 살펴본 바 있다. 이번에는 '임차권'과 구분되는 '전세권'에 관하여 보다 구체적으로 알려드리려 한다.

전세권과 임차권은 타인의 목적물을 사용·수익할 수 있는 권리라는 점에서는 공통점이 있다. 그러나 법률적인 측면에서 보면 전세권은 '물권'이고 임차권은 '채권'이라는 특성 때문에 존속기간과 성질 등 효력에 차이가 발생한다.

전세권이란 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용·수익하고, 계약기간이 끝나는 등의 사유로 전세권이 소멸하면 그 부동산으로부터 전세권자는 전세금을 우선하여 변제를 받을 수 있는 강력한 효력을 갖는 권리를 말한다(민법 제303조 제1항).

이에 비해 임차권은 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대해 '차임(정기적으로 지급하는 사용비용)'을 지급할 것을 약정함으로써 효력이 생기는 권리로 그 자체로서 직접 대항력과 우선변제권이 발생하는 것은 아니다(민법 제618조).

전세권을 취득하기 위해서는 부동산을 빌리는 사람이 전세권계약을 맻고 전세금을 지급한 후 이를 '등기'해야 한다. 반면에 임차권은 당사자의 합의만으로도 성립할 수 있다. 그런데 부동산을 빌리는 사람은 부동산 소유자에게 전세권 '등기'까지 해 줄 것을 요청하기는 힘든 것이 현실이다. 등기 비용이 만만치 않은 것도 문제지만, 부동산 소유자는 일반적으로 자신의 소유권 행사에 제약을 가져오는 사항을 등기부에 기재하는 것을 피하려 하기 때문이다. 그렇기 때문에 실무상으로는 전세권 설정 계약을 체결하였으면서도 등기를 하지 않는 경우가 대부분인데, 이러한 경우 상대적 약자인 세입자를 보호하기 위해 전세계약시 등기를 하지 않더라도 이를 '미등기 전세' 또는 '채권적 전세'라 하여 '임대차'에 관한 규정을 적용받을 수 있도록 주택임대차보호법에서 보호하고 있다(제12조). 이 경우 '전세금'은 '임대차의 보증금'으로 보아 전세 계약을 한 사람은 임대차계약에서처럼 '주민등록을 이전'하고 '확정일자'를 받으면 '등기' 없이도 주택임대차보호법에 따라 대항력과 우선변제권을 인정받을 수 있게 된다.

다만 전세권에 있어서는 그 목적 부동산이 주택이냐 또는 기타의 부동산이냐에 따라 규제를 달리하지 않는 데 반하여, 채권적 전세에 있어서는 목적부동산이 주택인 경우에 주택임대차보호법이, 상가인 경우에는 상가건물임대차보호법이 적용된다.

다음시간에는 전세권과 임차권의 효력 차이에 대해 보다 구체적으로 살펴보겠다. 문의 (064) 805-9813. <법률회계사무소 '조은'>