지형 고려한 상대적 높이로 지역간 형평성 확보
노후 공동주택 재건축 가능 주거환경 등 개선
규제 후 다시 완화 '논란'… 주민요구와도 괴리

구도심과 읍·면지역 경제 활성화를 위해 획일적으로 규정된 현재 건축물 고도기준을 제주 지형을 고려한 상대적 높이로 전환하는 내용의 제주자치도 건축물 고도관리 기본계획 초안이 마련됐다. 전임 김태환 도정 당시 특혜성 고도 완화 이후 규제를 강화했다가 다시 완화되는 만큼 논란이 예상되며 지역 부동산 경기에 어느 정도 영향을 줄지도 주목된다.

▶왜 나왔나=제주자치도가 건축 고도를 제한적으로 완화하기로 한 것은 이미 도시가 형성된 구도심 지역의 건축 고도가 신제주와 택지개발지구의 최대 건축고도인 상업지역 55ｍ, 준주거·주거지역 45ｍ에 비해 크게 낮아 상대적으로 불이익을 받고 있기 때문이다. 실제 이도지구의 경우 도로 하나를 두고도 한 지역은 30m에 묶여있고 택지개발지역은 사업의 경제성 확보를 위해 최고 40m까지 완화돼 형평성 논란이 지속적으로 제기돼 왔다.

특히 구도심 일부 지역의 경우 주거환경 개선을 위해 재건축사업 등이 필요하지만 2012년 제2차 국제자유도시종합계획에서 도시관리계획으로 건축물 고도를 완화할 수 있는 예외규정이 삭제되면서 사업 추진 자체가 곤란한 실정이다. 제주지역에 20년 이상 노후 공동주택은 모두 98건 8006세대에 이르고 있다.

▶왜 추가 4~5층까지만 완화했나=제주자치도는 2015년에 도시기본계획과 도시관리계획 재정비 용역과 병행해 도 전역에 대한 건축물 고도기준 경관계획을 수립, 건축 고도를 일률적인 높이 관리에서 지리정보시스템을 토대로 오름, 하천, 해안을 고려한 상대적 높이 관리로 바꿀 계획이다. 제주자치도는 한라산국립공원을 제외한 도 전역을 평균 가로·세로 2㎞의 348개 권역으로 나눠 지역별 조망점을 설정, 구역에 따라 건축고도를 달리 적용할 예정이다.

이에 앞서 임시적으로 제주국제자유도시종합계획을 변경, 구도심 활성화를 위한 재개발 욕구를 해소하는 차원에서 고도 완화계획이 추진되고 있다.

하지만 내년부터 허용될 고도 완화계획으로 지을 수 있는 추가 층수는 제주시청 주변 일부지역을 제외하고 상업지역의 경우 4~5층, 주거지역도 4층에 불과하다. 제주자치도는 신규 택지개발사업지내 아파트 높이를 고려해 형평성 차원에서 최고 완화범위를 정했다.

▶구도심 활성화에 기여할까=용도지역별 고도완화는 신축 또는 재건축하는 건물의 공공 기여도, 경관 요소, 교통 인프라 등을 평가해 100점 만점에 80점 이상 받은 건물에 대해서는 건축물의 절대 높이를 최대 40%까지 추가 허용하게 된다. 20점 이상은 10%, 40점 이상은 20%, 60점 이상은 30%의 추가 혜택을 준다.

공공 기여도는 건축 부지에 녹지나 휴게 공간 조성, 교통 인프라는 도로 부지 제공 등을 말한다.

이에 따라 재건축을 추진하는 이도주공 아파트의 경우 평가를 거쳐 최대 인센티브를 확보한다하더라도 4층 정도가 추가될 것으로 보여 사업성 확보여부는 미지수다. 이도주공아파트 주민들이 원하는 높이는 5층 추가를 요구하고 있는 것으로 전해졌다.

이처럼 고도완화 범위가 크지 않고 교통 인프라 확충대책 등이 추가적으로 제시되지 않을 경우 오히려 주민반발만 불러올 수 있어 구도심 활성화의 기폭제가 될지는 지켜봐야 할 것으로 보인다.