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제주도 미분양 주택의 원인은 투기적 가수요
2019-08-06 14:48
경국현 부동산학박사 (Homepage : http://)

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부동산 투자바람이 불던 제주에 경기 침체와 인구 유입 감소 등의 영향으로 미분양주택이 늘어나는 것에 대해서 우려의 목소리들이 많다. 근본적인 원인은 제주도의 주택수요에 비하여 공급이 많아졌기 때문이다. 부동산 시장분석에 있어서 수요는 가수요와 실수요로 구분한다. 따라서 제주도의 주택시장은 가수요와 실수요 중에서 어느 수요가 지배적인지 살펴봐야 한다.

제주도 부동산 투자는 늘 관심의 대상이 되었지만 집중적으로 가수요가 급증한 적은 최근이다. 제주도 부동산 가격의 급격한 상승을 보면 알 수가 있다. 부동산 시장에서 신중하게 검토하여야 할 것은 투자와 투기의 구분이다. 실제 경제활동에서 명확히 구분하는 것이 어렵지만 일반적으로 부동산 보유 과정의 유무를 가지고 판단한다. 부동산을 보유할 마음은 전혀 없이 단기적으로 부동산 시장에 참여하였다면 대부분 투기적 자본이라 볼 수 있다.

즉 제주도 부동산에 전국적인 관심이 있을 때 비도민들이 중심이 된 가수요가 제주도 이곳저곳을 들 쑤셔 놓았을 것이다. 이러한 현상을 보고 토지를 보유한 많은 사람들이 주택을 지어 돈을 좀 벌어보자는 강한 유혹을 받아 공급자로 시장에 참여하였을 것이다. 결국 부동산의 자본이득을 노리는 투기적 수요와 이에 호응한 공급자들로 인하여 제주도의 미분양주택이 늘어난 것임을 알 수 있다.

투기적 자본이 있어야 거래가격의 상승으로 인하여 부동산 자산으로 부를 이룰 수 있어 좋아 보이지만, 제주도의 입지적 요인에 따른 특성으로 인하여 이러한 현상은 조심해야 된다. 부동산가격을 급격하게 올리는 가수요를 실수요로 착각하여 기대수익을 찾고자 뛰어든 공급자들도 경계의 대상이 되어야 한다. 가수요는 비도민들이 중심이기 때문에 이러한 수요가 없어지는 순간에 제주도는 예상치 못한 부동산 문제가 발생할 가능성이 아주 높다. 거래 당사자들의 손실은 그들의 선택이므로 그들이 감수하여야 하지만, 환경 파괴로 인한 손실은 누가 책임을 지어야 할지 고민을 하여야 한다.
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